M. Sc. Julia Süring

Analyse von Käuferverhalten und wertbeeinflussenden Parametern bei Immobilientransaktionen

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Motivation

Der Immobilienmarkt ist ein heterogener Markt, der sich aus unterschiedlichen sachlichen und räumlichen Teilmärkten sowie aus einer Vielzahl von Akteuren aus zahlreichen Disziplinen zusammensetzt. Die Immobilien, seien es Eigentumswohnungen, Ein-/Zweifamilienhäuser oder Reihenhäuser, variieren in Konstruktion, Ausstattung, Qualität und auch hinsichtlich ihrer Lage im Raum. Der Markttransparenz wird in diesem Zusammenhang eine bedeutende Rolle beigemessen. Diese kann u. a. durch die Immobilienbewertung erfolgen. Um den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu bestimmen, werden die drei normierten Verfahren der Immobilienwertermittlung, Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, angewandt. Hierzu muss die Gebäudebeschreibung abgeschlossen sein, die Art des Wertermittlungsobjektes vollzogen und die Verfügbarkeit von Objekt- und Marktdaten geprüft worden sein, um das geeignete Wertermittlungsverfahren wählen zu können. Durch Wertermittlungsverfahren unter Voraussetzung des Vorliegens ausreichender Marktdaten wird gewährleistet, dass der Wert einer Immobilie nach einheitlichen Kriterien ermittelt wird. Trotz einer objektiven Wertermittlung ist eine Abweichung zwischen Verkehrswerten und Kaufpreisen zu beobachten.

Forschungsstand

Eine umfangreiche internationale Literaturrecherche im Bereich Käuferverhalten und preisbeeinflussende Parameter identifizierte zwei Hauptforschungsbereiche:

Verhaltensfaktoren von Käufern, die die Entscheidungsfindung beeinflussen und
Faktoren, die den Preis einer Immobilie beeinflussen.

Die Abbildung spiegelt häufig in dem Zusammenhang aufgetretene Begriffe wider.

Fragestellung/Ziele

Standardisierte Wertermittlungsverfahren ermöglichen einen einheitlichen Rahmen und tragen durch die objektive Herangehensweise zur Markttransparenz bei. Dabei weichen der Verkehrswert als Ergebnis einer Immobilienbewertung und der Kaufpreis als Ergebnis einer individuellen Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer voneinander ab. Eine Untersuchung der Käuferperspektive soll Aufschluss darüber geben, welche weiteren Kriterien diese Differenz zu erklären vermögen. Welche Parameter sind aus Sicht eines Käufers wertbestimmend? Unterscheiden sich die Parameter aus Sicht der Käufer von denen der herkömmlichen Herangehensweise der Gutachterausschüsse? Inwieweit können die Parameter aus der Sicht der Käufer Allgemeingültigkeit erhalten, die Markttransparenz sowie eine Objektivität der Bewertung gewährleisten?

Was bringt die angestrebte Untersuchung für die Zukunft? Der Mehrwert der Forschungsarbeit liegt in:

einer Erhöhung der Markttransparenz und
der Minimierung der Spanne zwischen den ermittelten Immobilienwerten und den Kaufpreisen auf dem Wohnimmobilienmarkt.

Es wird erhofft, dass die neu gewonnenen Erkenntnisse einen Einfluss auf die Immobilienbewertung haben.

Vorgehen

Um sich der Untersuchung des Käuferverhaltens und der wertbeeinflussenden Parameter nähern zu können, muss zunächst der Untersuchungsraum mit der Auswahl von Teilmärkten, Zielgruppen und Stichprobengröße abgesteckt werden. Als Untersuchungsraum dienen mehrere Städte der Typisierung „B- und C-Standort“. Die Wohnungsmärkte dieser Städte gelten als angespannt, haben aber nicht wie die Top-7-Städte in Deutschland rasante Wachstumstendenzen zu verzeichnen. In der Dissertation werden ausschließlich Bestandsobjekte, die dem „Altbau“ zuzuordnen sind, betrachtet. Die Forschung fokussiert Wohnimmobilien, da auf diesem Markt vielfach Laien agieren. Ein Perspektivwechsel erscheint hier am erfolgversprechendsten. Unterschiedliche Forschungsmethoden, wie Interviews bzw. Befragungen von Käufern, sollen neue Einsichten zu deren Verhalten erlauben und offenlegen, welche Kriterien für sie den Wert einer Immobilie beeinflussen. Die Reflexion der dabei gewonnenen Erkenntnisse erfolgt mittels Experteninterviews. Die Auswertung und Analyse der empirischen Forschung soll Aufschluss über die wertbeeinflussenden Parameter und das Käuferverhalten bei Immobilientransaktionen liefern.