LoLaRE

LoLaRE – Long-Lasting Real Estate (LoLaRE)
Ursachenforschung für einen frühzeitigen Rückbau von Gebäuden 

Univ.-Prof. Dr.-Ing. Dipl.-Wirt-Ing. Jens Otto, Dipl.-Ing. Charlotte Dorn 

© IBBW

Warum werden Gebäude derzeit abgerissen, obwohl das Bauwerk noch nutzbar ist?

Dieser Frage wurde durch Auswertung einer Vielzahl an Daten des statistischen Bundesamtes zum Abbruch von Bauwerken nachgegangen, weiterhin durch Gespräche zu diesem Thema mit einer Vielzahl an Planern, Bauherren, Bauunternehmen und Behörden. Im Ergebnis wurden Rückschlüsse aus den Fehlern der Vergangenheit gezogen, um diese bei der Planung zukünftiger Bauprojekten nicht zu wiederholen. Damit wird ein Betrag geleistet, dass neue Gebäude länger nutzbar sind. 

Der Gebäudebestand in Deutschland unterliegt einem kontinuierlichen Veränderungsprozess. Wenn bestehende Nutzungsformen nicht mehr funktionieren, wird häufig der Abbruch und anschließende Neubau gewählt. Dieses Vorgehen kann sich in Städten aufgrund knapper Flächen verstärken, widerspricht jedoch den Klimazielen des Klimaschutzplans 2050. Ein vorzeitiger Abbruch vernichtet gebundene Ressourcen, graue Energien und verursacht zusätzliche Emissionen durch den Neubau. Damit gefährdet eine verkürzte Lebensdauer von Gebäuden sowohl Klimaschutz- als auch Ressourceneffizienzziele. Gleichzeitig werden relevante Daten zu Gebäudeabbrüchen bislang nur oberflächlich erfasst. Motive oder Entscheidungsprozesse sind statistisch kaum hinterlegt. Ein umfassendes Verständnis der Zusammenhänge fehlt.

Das Forschungsprojekt LoLaRE untersucht Ursachen von Gebäudeabbrüchen aus Sicht zentraler Entscheidungsträger. Ziel ist die Verlängerung der Nutzungsdauer von Gebäuden durch ein praxisorientiertes Bewertungswerkzeug. Die Betrachtung erfolgt ökonomisch, ökologisch und soziologisch, um Faktoren für langlebige Gebäude systematisch identifizieren und bewerten zu können.

Die Auswertung statistischer Daten zu Bauabgängen zwischen 2007 bis 2021 zeigt:

• Gebäudeabgänge nahmen um 26,3 % ab (Wohngebäude stärker als Nichtwohngebäude).
• Frühzeitige Abbrüche sind signifikant: 17,3 % der Wohngebäude werden vor Erreichen der potenziellen Lebensdauer (≤ 42 Jahre) abgebrochen.
• Private Eigentümer spielen eine zunehmend wichtige Rolle.
• Geographisch konzentrieren sich Abbrüche in NRW, Hessen, Baden-Württemberg und Bayern.
• Als häufigste Ursache gilt die Errichtung eines neuen Wohngebäudes auf demselben Grundstück.

Statistische Erhebungen liefern jedoch wenig Erklärungstiefe; qualitative Abbruchgründe abseits der Grundstücksfortnutzung bleiben unklar. Um diese Lücken zu ergänzen, liefert eine ergänzende Expertenbefragung ein tieferes Verständnis zu Entscheidungsgründen. Dabei wurde deutlich, dass rechtliche und normative Rahmenbedingungen häufig indirekt wirken, aber massiv in den Entscheidungsprozess eingreifen. Beispiele hierfür sind der Denkmalschutz, der Bestandserhalt priorisiert, oder bauordnungsrechtliche Vorgaben, die aufgrund höherer Ausnutzungspotenziale einen Abriss begünstigen. Wirtschaftliche Überlegungen spielen eine ebenso große Rolle: Hohe Sanierungs- und Schadstoffentsorgungskosten, steigender Investitionsbedarf für Modernisierung sowie strengere Normen, insbesondere im Brandschutz, können dazu führen, dass die Sanierung eines Bestandsgebäudes als unwirtschaftlich eingestuft wird. Bauliche und technische Aspekte betreffen insbesondere Tragfähigkeit, vorhandene Lastreserven, tragende Strukturen sowie Raum- und Gebäudeproportionen. Sind Geschosshöhen und Gebäudetiefen nicht ausreichend, kann eine Umnutzung technisch schwierig oder kostenintensiv werden. Zudem erschweren statisch relevante Bauteile flexible Raumkonfigurationen, was langfristige Anpassungsfähigkeit limitiert. Ergänzend wirken gesellschaftliche und kulturelle Faktoren: Nachhaltigkeitsbewusstsein begünstigt Bestandserhalt, während gleichzeitig eine verbreitete Konsummentalität Abrissentscheidungen indirekt unterstützt.

Aus diesen Erkenntnissen leitet das Forschungsvorhaben die zentrale Bedeutung der Nutzungsflexibilität für langlebige Gebäude ab. Gebäude, die von Beginn an nutzungsneutral geplant werden, können sich über ihren Lebenszyklus besser an veränderte Anforderungen anpassen und vermeiden dadurch frühzeitig bedingte Abrisse. Eine exemplarische Bewertung verschiedener Planungsparameter verdeutlicht diese Zusammenhänge. Bei der Variation der lichten Raumhöhe zwischen 2,40 und 4,50 Metern zeigt sich, dass der Flexibilitätsgrad zunächst mit zunehmender Höhe steigt, aber ab etwa 3,00 Metern nur noch marginal zunimmt. Gleichzeitig wachsen Emissionen, Primärenergiebedarf und Lebenszykluskosten mit zunehmendem Gebäudevolumen. Optimal erscheint daher ein Bereich zwischen 2,75 und 3,00 Metern, der eine hohe Nutzungsbandbreite bei moderaten Mehrkosten ermöglicht. Ähnlich verhält es sich mit der Gebäudetiefe: Mit zunehmender Tiefe sinken die Emissionen und der Primärenergiebedarf pro Nutzfläche, da das Verhältnis von Hüllfläche zu Volumen günstiger wird. Der Flexibilitätsgrad steigt bis zu einer Tiefe von etwa 13 Metern, nimmt darüber hinaus jedoch wieder ab, da bestimmte Nutzungsarten raumfunktional eingeschränkt werden. Lebenszykluskosten steigen weitgehend linear mit der Gebäudetiefe, da Fläche, Volumen und Betriebsaufwand zunehmen. Unter Abwägung von Flexibilität, Ressourceneffizienz und Kosten wird daher eine Gebäudetiefe von etwa 13 Metern als optimal bewertet.

Die Zusammenführung dieser Ergebnisse zeigt, dass viele frühzeitige Gebäudeabbrüche weniger auf mangelnde bauliche Substanz zurückzuführen sind, sondern auf unzureichende Anpassungsfähigkeit an neue Nutzungsanforderungen. Flexible Strukturen, ausreichend dimensionierte Raumhöhen und ausgewogene Gebäudetiefen erhöhen die Wahrscheinlichkeit langfristiger Nutzbarkeit und reduzieren Abrissrisiken. Somit gewinnt Nutzungsflexibilität als Planungsprinzip erheblich an Bedeutung, um ökologische Ziele, ökonomische Tragfähigkeit und gesellschaftliche Anforderungen in Einklang zu bringen. Gleichzeitig zeigt sich ein Zielkonflikt zwischen stetig steigenden Anforderungen an Neubauten und der begrenzten Umsetzbarkeit dieser Standards im Bestand, was Abrissentscheidungen begünstigen kann. Normative Vorgaben für Bestandsumbauten sind bislang unzureichend ausgeprägt, sodass Planende und Eigentümer oft vor wirtschaftlich unverhältnismäßigen Maßnahmen stehen. Politische und regulatorische Strategien, die den Erhalt und die flexible Weiterentwicklung von Bestandsgebäuden unterstützen, werden daher zunehmend relevant, um eine nachhaltige Bau- und Nutzungskultur zu fördern.

Das Forschungsvorhaben Long-Lasting Real Estate wurde gefördert vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Auftrag des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) aus Mitteln des Innovationsprogramms Zukunft Bau unter Aktenzeichen 10.08.18.7-22.16.

Projektlaufzeit war von Dezember 2022 bis Dezember 2024.

Für weiterführende Informationen zum Projekt LoLaRE sei auf folgende Publikationen verwiesen: 

• Dorn, C.; Otto, J.: LoLaRE – Long-lasting Real Estate: Anforderungen zukunftsfähiger Gebäude mit langen Lebensdauern. 2025, Dresden. https://doi.org/10.25368/2024.322
• Dorn, C.; Otto, J.: Gebäudeabbrüche in Deutschland: Ursachen und Einflussfaktoren für die Verlängerung der Nutzungsdauer von Gebäuden. Hrsg.: BBSR – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Zukunft Bau – Forschung KOMPAKT 1/2025. Bonn. https://doi.org/10.58007/vm24-992
• Dorn, C.; Otto, J.: Abbruch und Umnutzung von Gebäuden – Die aktuelle Situation in Deutschland. In: Bauingenieur 99, (2024), Heft 09, S. 286-294, VDI Fachmedien GmbH & Co. KG. doi.org/10.37544/0005-6650-2024-09
• Dorn, C.: Potenziale zur Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden. In: Tagungsband zum 32. BBB-Assistent:innentreffen 2023, Universität Duisburg-Essen, 04.-06. Oktober 2023, Essen, S. 37-44. https://doi.org/10.17185/duepublico/7910
• Dorn, C.: Gebäudeabbrüche in Deutschland – Ursachen und Potenziale von langlebigen Gebäuden In: Tagungsband zum 34. BBB Assistent*innen-Tagung, 2025, Berlin https://doi.org/10.14279/depositonce-23997
• Dorn, C.: Can we still afford to demolish buildings? – Facts and causes of building demolitions in Germany. In: Perspectives on Sustainability in Civil Engineering, German-French Symposium for Young Scientists, Technische Universität Dresden, 17.-18. Oktober 2024, Dresden, S. 74-81.